Определение рыночной стоимости величины ставки арендной платы

Ставка арендной платы - объем выплат за период, указанный в договоре аренды. Ставка арендной платы должна обеспечивать арендодателю получение прибыли не ниже средней нормы на вложенный капитал, а для арендатора стоимость должна быть ниже стоимости банковского кредита на приобретение актива.

Цели и ситуации оценки арендной ставки

Определение арендной ставки необходимо при сдаче в аренду производственных, складских, офисных помещений, земельных участков и прочего имущества, находящегося в государственной собственности для определения справедливого размера величины аренды.

Определение арендной платы позволяет определить справедливую величину платы при сдаче в аренду имущества в ситуациях, когда собственник или уполномоченное лицо не в состоянии определить размер ставки самостоятельно. Такая ситуация может возникнуть, например, при сдаче в аренду нестандартного имущества: уникального оборудования или здания, требующего значительного или капитального ремонта.

Процедура оценки величины ставки арендной платы

Определение размера арендной ставки базируется на предпосылке, что капитализированная прибыль (за вычетом налогов и обязательных платежей), полученная от эксплуатации объекта равна рыночной стоимости арендуемого имущества. Таким образом, при отсутствии информации по величине арендных ставок на открытом рынке, Оценщик может рассчитать размер рыночной стоимости имущества, а затем, определив размер нормы прибыли предпринимателя, определить размер арендной ставки за имущество.

Поэтапно, определение размера арендной ставки выглядит так:

• Определение рыночной стоимости имущества максимальным количеством подходов (затратный, сравнительный, доходный);
• Определение ставки дисконтирования, соответствующей деятельности по эксплуатации данного имущества;
• Определение прибыли, которую способен приносить объект;
• Определение доли прибыли, остающиеся у сторон, исходя из того, что арендодатель по логике не должен забирать у арендатора 100% прибыли от эксплуатации имущества;
• Доля прибыли в денежном выражении,остающаяся у арендодателя и есть величина аренднойплаты за пользование имуществом.

Комплект документов для оценки величины ставки арендной платы

Перечень документов, необходимых для оценки арендной ставки полностью идентичен перечню документов для оценки объекта. То есть для оценки арендной ставки за использование асфальтобетонной площадки необходимы документы на саму площадку, договор аренды и право собственности на землю, технический паспорт объекта и т.д. Полные перечни документов можно уточнить при предоставлении информации о предмете оценки.

Стоимость услуг по определению рыночной стоимости величины ставки арендной платы

Стоимость услуг по оценке рыночной стоимости величины ставки арендной платы как правило соразмерна стоимости услуг по оценке стоимости самого объекта недвижимости. Это связано с тем, что одним из этапов оценки арендной ставки является определение рыночной стоимости объекта оценки.